공동명의로 아파트 구입하면 보유세 줄어든다?

부부가 공동명의로 구입한 아파트, 보유세는 절반만 내도 되나요?

공동명의로 아파트를 구입하면 보유세(재산세 + 종합부동산세)도 각자의 지분에 따라 나누어 부담하게 되는 것이지, 보유세 자체가 절반으로 줄어들거나 하지 않습니다.

보유한 지분만큼 소유 지분에 따라 각각 부과되는 방식입니다.

주택을 구입할 때 공동명의로 취득하면 취득세가 낮아지는 경우가 있어 보유세도 동일한 절감 효과가 있다고 혼동을 일으킬 수 있습니다.

또한 종합부동산세는 공동명의에 따라 세금 절감 효과가 있을 수도, 오히려 불리할 수도 있기 때문에 이에 대한 설명도 함께 드리겠습니다.

 

1) 보유세는 어떤 세금이고, 어떻게 부과되나요?

보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)로 나뉘어 지며, 재산세는 지방세이며, 종부세는 국세에 해당합니다.

 

1-1) 재산세 (지방세)

재산세는 소유 지분에 따라 각기 소유자에게 부과됩니다.

보통 부부가 주택을 구입하는 경우, 공동명의로 취득하는 경우가 많습니다. 예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 부부가 5:5로 공동명의로 소유하면, 각자 5억 원에 대한 재산세를 부담하게 됩니다.

매년 재산세 과세 기준일은 6월 1일 기준이며, 이 날짜에 주택을 소유하고 있는 소유자의 지분 비율에 따라 계산됩니다.

 

1-1) 종합부동산세 (국세)

종부세도 재산세와 다르지 않으며, 마찬가지로 소유 지분만큼 각각 부과됩니다. 다만 여기서 중요한 점은 1주택자 세액 공제 혜택 여부입니다.

① 1세대 1주택자 기준 (부부 공동명의 vs 단독명의)

• 단독명의: 아파트나 다가구의 공시가격 9억 원 초과 시 종부세 과세 대상입니다. 단, 1세대 1주택자의 경우는 12억원 이상. (2023년 기준)
• 부부 공동명의 (지분비율 5:5인 경우)
  • 각자 6억 원 공제 적용되며, 1인당 6억 원까지 비과세 처리됩니다. 즉, 공시가격 12억 원까지 종부세 비과세가 가능하지만, 대신 1세대 1주택자 혜택(고령자 공제, 장기보유 공제 등)은 적용 받지 못하게 됩니다.

② 1세대 1주택 혜택을 받으려면?

• 부부 공동명의라도, 1세대 1주택자처럼 세금 계산을 원하면 합산과세 특례 신청(선택 사항)을 할 수 있으며, 이 경우, 1세대 1주택자의 공제(고령자·장기보유 공제 포함)를 받을 수 있습니다.

 

위의 보유세(재산세와 종부세)에 대해 정리하면 다음과 같습니다

 

• 재산세: 공동명의 지분 비율대로 부과됩니다. (단순히 1/N이 아니라, 지분 기준!)
• 종부세: 기본적으로 공동명의면 1인당 6억 원씩 공제되지만, 1세대 1주택 특례 신청 시 단독명의처럼 계산 가능합니다.

일반적인 주택 소유자의 보유세는 재산세를 말하며, 이는 지분 비율대로 부과될 뿐, 공동명의로 인해 세금이 절감되지는 않습니다. 고가의 주택을 소유하거나 여러 주택을 소유하여 종부세 대상인 경우에는 공동명의를 활용하여 기본 공제금액(인당 6억)을 높여 세금을 절감할 수 있습니다.

 

2) 종부세의 경우, 공동명의를 하면 장단점이 어떻게 되나요?

2-1) 공동명의 시, 종부세가 유리한 경우

2-1-1) 부부 공동명의로 총 12억원 공제 혜택!

우선 부부가 공동명의(5:5)인 경우 1인당 6억원씩 공제가 이루어지므로 총 12억 원이 공제 되게 됩니다.

즉, 단독명의인 경우에는 공시가격 9억 원까지 공제되지만, 공동명의는 각자 6억 원씩 합계 12억 원까지 공제되는 효과가 있습니다. 이 말인 즉슨, 공시가격이 9 ~ 12억 원 사이일 경우, 공동명의가 유리하다는 것입니다.

예시: 공시가격 11억 원 아파트 종부세 부과 여부

구분	공제 금액	과세 대상 금액	종부세 부담
단독명의 (1세대 1주택)	9억 원	2억 원	종부세 부과
공동명의 (5:5)	6억 원 × 2명 = 12억 원	0원	종부세 없음

정리하면 공시가격 11억 원이면 단독명의는 종부세가 부과되지만, 공동 명의인 경우라면 12억 원을 공제받아 종부세가 부과되지 않습니다.

2-1-2) 다주택자의 세금 절감 혜택

다주택자인 경우, 공동 명의가 유리한 경우가 있는데, 이는 종부세는 인당 공제 6억 원이 적용되므로, 다주택자가 공동명의를 하면 1인당 6억 원 공제 효과로 인해 세금이 줄어들 가능성 있습니다.

예시: 부부가 2주택(각 8억 원) 보유한 경우, 종부세 부과 여부

구분	공제 후 과세 표준	종부세
단독명의(1명이 2주택 보유)	8억 원 + 8억 원 – 6억 원 = 10억 원	부담 큼
공동명의 (각 1주택씩 보유)	(8억 원 – 6억 원) × 2 = 4억 원	낮음

정리하면 다주택자일 경우 각자 공제를 받을 수 있어 세금이 줄어들 가능성 있습니다.

 

2-2) 공동명의 시, 종부세가 리한 경우

2-2-1) 1세대 1주택자 혜택을 못 받는 경우 발생 가능.

단독명의(1세대 1주택)는 고령자 공제 + 장기보유 공제를 받을 수 있지만(최대 80% 세액 공제 가능), 공동명의는 원칙적으로 고령자·장기보유 공제가 불가능합니다. 그렇기 떄문에 주택을 오래 보유할 계획이라면 단독명의가 유리할 수도 있습니다.

예시: 공시가격 15억 원 아파트(보유 15년, 70세 이상)

구분	공제 혜택	세금 부담
단독명의(1세대 1주택자 특례 신청)	80% 공제	적음
공동명의(기본 공제 6억 원 적용)	공제 없음	많음

고령자·장기보유 공제를 받을 수 있는 경우라면 단독명의가 유리할 수 있습니다.

 

2-2-2) 종부세율이 단독명의보다 높아질 가능성

공동명의는 1세대 1주택 특례 신청을 안 하면, 다주택자와 같은 일반 과세가 적용되는데, 일반 과세는 세율이 더 높을 수 있습니다.

💡 예시: 공시가격 15억 원 아파트

구분	종부세율
단독명의 (1세대 1주택 특례 적용 시)	0.5~2.7%
공동명의 (일반 과세 적용 시)	0.5~3.0% (다주택자 세율)

공동명의일 경우 특례 신청을 안 하면 다주택자 세율이 적용될 수도 있으며, 공동명의라도 “1세대 1주택 특례 신청”을 하면 단독명의처럼 세율 적용이 가능합니다. 보통 1세대 1주택 특례 신청을 하면 세금 절감 효과가 있을 수 있지만, 예외적인 상황에서는 오히려 불리할 수도 있으므로 신중히 판단 후, 신청하시기 바랍니다. 추후, 부동산 정책에 따라 변동 가능성은 있지만, 공시가격 9~12억원인 경우와 다주택자인 경우, 특례 신청이 불리할 수 있습니다.

 

3) 아파트를 구입 시, 공동명의를 하면 취득세는 왜 낮아지는건가요?

취득세는 부동산을 구입(취득)할 때 내야되는 세금(지방세)으로, 이는 부동산 가격에 따라서 세율이 결정됩니다. 그리고 과세 기준일은 잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른날로 정해집니다.

 

3-1) 누진세율 (세율 구간 차이)

일반적으로 취득세는 ‘1주택자의 취득가액 기준’으로 세율이 적용되는데, 공동명의로 하면 각자의 취득가액이 따로 계산되고, 이 때 ‘1/n’로 나눠서 계산하므로 과세표준이 낮아져 세율이 낮아질 가능성이 있습니다.

공동명의(부부 5:5)로 주택 구입 시, 취득세가 줄어드는 경우는 다음과 같습니다.

예시 1: 단독명의 vs 공동명의

구분	취득가액	취득세율	취득세
단독명의	6억 원	1.5%	900만 원
공동명의 (5:5)	각 3억 원	1.1%	330만 원 × 2명 = 660만 원

 

6억원 주택 취득 시, 단독 명의는 취득세율 1.5%가 적용되어 900만 원, 공동명의는 각기 1.1%가 적용되어 합산 660만 원(330만 원 × 2명)이 부과되게 되어 240만 원 절세 효과가 생기게 됩니다. 이유는 3억 원 이하와 이상의 주택 취득세율이 다르기 때문입니다.

주택 취득시 가격(공시지가)에 따른 취득세율은 다음과 같습니다.

• 1.1% (1.5억 원 이하)
• 1.3% (1.5억 원 초과 ~ 3억 원 이하)
• 1.5% (3억 원 초과 ~ 6억 원 이하)
• 3 ~ 4% (9억 원 초과)

 

3-2) 1인당 면세 기준

공동명의 시 취득세가 낮아지는 또 다른 경우는 바로 1인당 면세 기준이 적용되기 때문입니다.

‘생애 최초 주택 구매’ 및 ‘1.5억 원 이하 주택’은 취득세 감면 혜택이 있으며, 이 때, 공동명의로 하면 1인당 가격이 낮아져서 면세 기준을 충족할 수 있는 경우가 있습니다.

예시: 2.5억 원짜리 주택을 단독명의 vs 공동명의(50:50)로 구입

구분	1인당 가격	감면 혜택 가능 여부	취득세 부담
단독명의	2.5억 원	1.5억 원 초과	있음
공동명의 (50:50)	1.25억 원	1.5억 원 이하	없음

공동명의로 하면 1인당 과세표준이 낮아져 취득세 감면 혜택 가능성이 있습니다.