5억원짜리 집을 살 때 대출 3억원을 받으면 현금 2억원만 있으면 될까요? 집값만 보면 그렇게 계산되지만, 취득 관련 세금과 중개보수·등기 비용, 이사와 공사 예산까지 더하면 준비할 금액은 달라집니다. 집 살 때 필요한 현금 계산기에 가상의 예산을 넣어 이미 낸 계약금과 앞으로 준비할 돈을 나누어 보겠습니다.
집값 5억원, 대출 3억원의 기본 계산
먼저 매매가격 5억원에서 대출금 3억원을 빼면 집값에 들어가는 전체 자기자금은 2억원입니다. 여기에는 아직 거래 부대비용이 없습니다. ‘대출을 제외한 집값’과 ‘집을 사는 데 필요한 전체 현금’을 같은 숫자로 생각하지 않는 것이 출발점입니다.
계약금 5,000만원을 이미 자기자금으로 지급했다면 남은 매매대금 중 자기자금으로 부담할 금액은 1억5,000만원입니다. 이미 낸 계약금은 집값에 포함되어 있으므로 집값에 다시 더하지 않습니다. 반대로 아직 내지 않은 계약금은 ‘이미 낸 매매대금’에 넣으면 안 됩니다.
이 사례의 대출 3억원은 계산을 설명하기 위해 가정한 금액입니다. 실제 승인 여부나 대출 한도를 뜻하지 않습니다. 대출 가능액과 실행일, 기존 대출 상환과 담보 조건은 금융기관에서 별도로 확인해야 합니다. 계산기는 입력한 대출금을 비용에서 차감할 뿐 대출을 승인하거나 추천하지 않습니다.
부대비용과 선택 비용을 따로 적습니다
이제 취득 관련 세금 550만원, 중개보수 200만원, 등기 등 비용 100만원을 예산으로 가정하겠습니다. 세 항목 합계는 850만원입니다. 아래 금액은 설명을 위한 입력 예산이며 이 거래에 적용되는 법정 세액이나 중개보수 확정액이 아닙니다.
| 항목 | 가정한 금액 |
|---|---|
| 매매가격 | 500,000,000 |
| 대출금 | 300,000,000 |
| 이미 낸 매매대금 | 50,000,000 |
| 취득 관련 세금 예산 | 5,500,000 |
| 중개보수 예산 | 2,000,000 |
| 등기 등 비용 예산 | 1,000,000 |
| 인테리어 예산 | 10,000,000 |
| 이사 예산 | 1,000,000 |
인테리어 1,000만원과 이사 100만원은 선택 비용으로 따로 넣습니다. 이번 예시에서는 가구·가전, 금융 비용과 기타 비용, 이미 낸 부대비용은 모두 0원으로 두겠습니다. 각 비용에는 이미 지급한 부분을 포함한 전체 예산을 넣고, 이미 낸 비용은 별도 항목에서 한 번만 차감합니다.
앞으로 준비할 현금은 1억6,950만원입니다
부대비용 850만원과 인테리어·이사 비용 1,100만원을 합하면 추가 비용은 1,950만원입니다. 집값까지 더한 총 구입 예산은 5억1,950만원이고, 대출 3억원을 빼면 전체 필요한 자기자금은 2억1,950만원입니다.
이 가운데 이미 낸 계약금 5,000만원을 차감하면 앞으로 준비할 현금은 1억6,950만원입니다. 산식으로 쓰면 5억원 + 1,950만원 − 3억원 − 5,000만원입니다. 같은 집값이라도 이미 낸 금액과 추가 비용을 어떻게 입력하느냐에 따라 남은 필요 금액이 달라집니다.
현재 보유 현금을 1억6,000만원으로 입력하면 이 가정에서는 950만원이 부족하게 표시됩니다. 보유 현금은 이미 지출한 계약금을 다시 포함한 과거 잔액이 아니라 앞으로 사용할 수 있는 현재 금액으로 비교하는 것이 좋습니다. 부족분이 보이면 공사 예산이나 지급 시점 등을 다시 검토할 수 있습니다.
계산기에 입력할 때 단위를 확인하세요
필요한 현금 계산기의 집값·대출금·보유 현금·이미 낸 매매대금은 ‘만원’ 단위입니다. 따라서 집값 5억원은 50,000, 대출 3억원은 30,000, 계약금 5,000만원은 5,000으로 입력합니다. 반면 비용 항목은 ‘원’ 단위이므로 세금 예산 550만원은 5,500,000으로 넣습니다.
항목 옆의 단위를 읽고, 계산 결과의 내역을 펼쳐 원 단위로 바뀐 값을 확인하세요. 입력창마다 단위가 같은 것으로 생각해 숫자만 복사하면 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 보유 현금을 비워도 필요한 현금은 계산할 수 있지만, 부족한 금액 비교는 표시되지 않습니다.
취득 관련 세금·중개보수·등기 비용을 비워두면 해당 비용은 0원으로 계산됩니다. ‘미입력 비용 제외’라는 안내가 보이면 전체 거래비용을 모두 반영한 결과로 받아들이지 마세요. 실제 비용이 없어서 0원인 경우와 아직 견적을 몰라서 빈칸인 경우를 구분해 두는 것이 좋습니다.
취득세와 복비는 각각의 계산기로 확인합니다
취득세 본세 계산기에서는 부동산 종류·취득 방식·주택 수 등 조건을 선택합니다. 그 결과는 취득세 본세이므로 지방교육세·농어촌특별세와 개별 감면을 포함한 최종 총액으로 그대로 쓰면 안 됩니다. 현금 예산에는 실제로 부담할 관련 세금의 총액을 확인해 넣어야 합니다.
중개수수료 계산기의 상한액도 실제 협의한 비용과 구분해야 합니다. 해당 도구의 지역과 부동산 유형, 부가세 별도 여부를 확인하고 중개업소와 정한 금액을 예산에 반영하세요. 이 글의 200만원은 계산 구조를 설명하는 가정일 뿐 특정 거래의 보수 상한을 제시한 것이 아닙니다.
등기 비용은 세금·채권 할인·법무사 보수 등 견적의 구성에 따라 달라질 수 있습니다. 같은 비용이 세금 항목과 등기 견적에 모두 포함되어 중복 합산되지 않도록 항목별 내역을 대조하세요. 최종 지방세 신고·납부 정보는 위택스와 관할 지방자치단체에서 확인할 수 있습니다.
총액과 잔금일의 지급액을 나눠 봅니다
계산 결과의 ‘앞으로 준비할 현금’이 잔금일 하루에 모두 나가는 금액과 같지는 않을 수 있습니다. 세금, 이사비와 공사비는 지급일이 서로 다를 수 있습니다. 대출 실행과 잔금 지급, 공사 계약금·중도금·잔금의 일정을 따로 적어 두면 특정 날짜에 현금이 부족한 상황을 확인하기 쉽습니다.
기존 집을 팔거나 전세보증금을 돌려받아 자금을 마련한다면 실제 입금일도 중요합니다. 아직 들어오지 않은 돈을 현재 보유 현금으로 넣지 말고, 확보 가능한 시점과 금액을 따로 확인하세요. 일정이 달라질 가능성에 대비한 여유 자금도 계산기 밖에서 검토할 필요가 있습니다.
직접 비교할 때는 처음부터 모든 항목을 채우기보다 집값·대출금으로 시작하고, 확인한 비용과 이미 낸 금액을 차례로 추가해 보세요. 부동산 계산기 모음에서 필요한 도구를 선택한 뒤 내 조건으로 주택 구입 현금 계산하기로 결과를 정리할 수 있습니다.